Vânzarea este contractul prin care vânzătorul transmite, sau după caz se obligă să transmită cumpărătorului proprietatea unui bun în schimbul unui preț pe care cumpărătorul se obliga sa îl plătească.
Vânzătorul are următoarele obligații principale:
- să transmită proprietatea bunului sau, după caz, dreptul vândut,
- să predea bunul
- să îl garanteze pe cumpărător contra evicțiunii si viciilor bunului.
Odată cu proprietatea, cumpărătorul dobândește toate drepturile și acțiunile accesorii ce au aparținut vânzătorului.
Potrivit art. 1674 Cod civil, proprietatea se strămută de drept cumpărătorului cu excepția cazurilor prevăzute de lege ori dacă din voința părților nu rezulta contrariul, din momentul încheierii contractului, chiar dacă bunul nu a fost predat ori prețul nu a fost plătit încă.
Strămutarea proprietăților imobiliare de la vânzător la cumpărător, este supusa regulilor în materie de carte funciara.
In ce privește drepturile înscrise în cartea funciara și stinse, vânzătorul are obligația de a le radia din cartea funciara pe propria cheltuiala. Predarea bunului se face prin punerea bunului vândut la dispoziția cumpărătorului, împreuna cu tot ceea ce este necesar pentru exercitarea liberă și neîngrădită a posesiei.
Stipulația prin care vânzătorul își rezerva proprietatea bunului până la plata integrala a prețului este valabilă chiar daca bunul a fost predat. Aceasta însă nu poate fi opusă terților decât după îndeplinirea formalităților cerute de lege, după natura bunului. (Art. 1684 Cod Civil).
Obligația de predare a bunului se întinde și asupra accesoriilor sale și totodată vânzătorul are obligația ca împreună cu bunul să predea și titlurile/documentele privitoare la proprietatea/folosința bunului.
Pe lângă obligațiile specificate mai sus, vânzătorul mai are și obligația de a garanta cumpărătorulului contra evicțiunii și viciilor bunului.
Prin evicțiune se înțelege pierderea în tot sau în parte a proprietății lucrului sau tulburarea cumpărătorului în exercitarea prerogativelor de proprietar al lucrului cumpărat, ca urmare a valorificării de către vânzător sau de o terță persoană a unui drept asupra acelui lucru.
Codul Civil, în art. 1698 Cod Civil, prevede că părțile pot conveni să extindă sau să restrângă obligația de garanție. Acestea pot chiar conveni să îl exonereze pe vânzător de orice garanție contra evicțiunii. Stipulația prin care obligația de garanție a vânzătorului este restrânsă sau înlăturata nu îl exonerează pe acesta de obligația de a restitui prețul, cu excepția cazului în care cumpărătorul și-a asumat riscul producerii evicțiunii.
Vânzătorul garantează cumpărătorului contra oricăror vicii ascunse care fac bunul vândut impropriu întrebuințării sau care îi micșorează valoarea, încât daca le-ar fi cunoscut, cumpărătorul nu ar fi cumpărat bunul sau ar fi plătit un preț mai mic.
Viciul ascuns este acela care, la data predării, nu putea fi descoperit, fără asistenta de specialitate, de către un cumpărător prudent și diligent.
În temeiul obligației vânzătorului de garanție contra viciilor, cumpărătorul poate obține după caz:
- înlăturarea viciilor de către vânzător sau pe cheltuiala acestuia
- înlocuirea bunului vândut cu un bun de același fel, însa lipsit de vicii
- reducerea corespunzătoare a prețului
- rezoluțiunea vânzării
Obligațiile cumpărătorului
Vânzarea este contractul prin care vânzătorul transmite, sau după caz se obliga sa transmită cumpărătorului proprietatea unui bun în schimbul unui preț pe care cumpărătorul se obliga sa îl plătească.
Codul Civil în art. 1719 prevede că obligațiile principale ale cumpărătorului sunt :
- să preia bunul vândut
- să plătească prețul vânzării
Pentru garantarea obligației de plata a prețului, în cazurile prevăzute de lege vânzătorul beneficiază de un privilegiu sau, după caz, de o ipotecă legală asupra bunului vândut.
În situația în care cumpărătorul nu plătește prețul, vânzătorul este îndreptățit sa obţină executarea silită a obligației de plată, fie rezoluțiunea vânzării, precum și daune-interese.
Art. 1722 Cod civil prevede : Comparatorul care afla de existența unei cauze de evicțiune este îndreptățit să suspende plata prețului până la încetarea tulburării sau până când vânzătorul oferă o garanție corespunzătoare. Cumpărătorul nu poate suspenda plata prețului dacă a cunoscut pericolul evicțiunii în momentul încheierii contractului sau dacă în contract s-a prevăzut că plata se va face chiar în caz de tulburare.